В начале кризиса многие стремятся куда-нибудь вложить недонакопленные деньги, пока они окончательно не обесценились. Например, купить земельный участок. Дело хорошее, но подходить к нему нужно с умом. А то получится, как у авторитетных ребят из Ульяновска, которые вместо центрового куска земли приобрели склад конского навоза 10-метровой глубины.
Дело было так. В начале 2000-х группа серьёзных пацанов из Ульяновска углядела в самом центре города свободный земельный участок площадью около 2 га. Рассудив, что упускать такую возможность было бы просто глупо (правда, не задумавшись, почему всё это время на такую козырную землю никто не покусился), ребята решили получить этот участок в собственность условно-законным способом и построить там крупный автосалон
План был такой:
— разработать эскизный проект и генплан участка;
— построить фундамент (декоративный, просто чтобы оформить документы);
— получить в БТИ паспорт на незавершённый строительством объект;
— на основании этого паспорта получить в городской архитектуре адрес объекта;
— на основании паспорта и адреса истребовать через суд выделение земельного участка для обеспечения жизнедеятельности объекта;
— сделать рабочий проект;
— собственно, построить автосалон.
Проект им посоветовали заказать у меня, потому что я уже делал автосалоны выбранных ими брендов и был знаком с корпоративными стандартами. Всё время, пока мы общались с заказчиками, я просил предоставить мне данные геологии: это необходимо для рабочего проекта. Тем более, в Ульяновске довольно сложные грунты, много подземных источников. Но заказчики решили сэкономить и отказались тратить 90 тысяч рублей на изыскания. Пытался убедить, что это в их же интересах – бесполезно.
Ладно. Я разработал эскизный проект (для него геология не требуется) и детальный генплан участка. Далее – всё по схеме: заказчики буквой «Г» вырезали в асфальте траншею шириной 60 см, положили фундаментные блоки в два ряда без раствора (чтобы потом можно было разобрать), получили в БТИ паспорт… В общем, стали они законными собственниками этого земельного участка. Тут-то и началось самое интересное…
Пришло время делать рабочий проект. Поскольку заказчики по-прежнему категорически отказывались предоставлять мне данные геологии (а без неё делать рабочий проект – самоубийство), решил я сам съездить в ульяновский институт строительных изысканий. Как правило, в архивах таких заведений есть данные по грунтам либо интересующих нас участков, либо прилегающих.
Выяснилось, что в XIX веке в том месте был глубокий овраг, по которому протекала речка Симбирка. Поскольку овраг в центре города – не очень хорошо, решили его ликвидировать. Для этого речку загильзовали в бетон, а в овраг стали свозить конский навоз со всего города. Напомню, что Симбирск был узловой станцией и пересыльным городом, поэтому навоза там хватало.
Эти транспортные отходы свозили в овраг более 100 лет. Позже, во время советской индустриализации, его засыпали грунтом из строительных котлованов будущих заводов, а в 70-х годах выровнявшийся бывший овраг заасфальтировали.
Тут надо пояснить, что при строительстве крупного автосалона на нестабильных грунтах необходимо применять свайные фундаменты. Плитный фундамент в такой ситуации может повести себя непредсказуемо. Но чтобы укрепиться в материковый грунт, находящийся под 10-метровым слоем навоза, нужны сваи длиной около 20 м. К тому же, устойчивые к агрессивным средам. Предварительный расчёт стоимости такого фундамента показал абсолютную нерентабельность строительства.
Когда я «обрадовал» заказчиков этими новостями, они всё-таки решили заказать геологию: вдруг всё не так страшно, навоз уже не активный и закоксовался? Однако исследования показали: навоз находится в активном состоянии, идёт процесс гниения с выделением газа, местами присутствуют пласты жидкости сложного химического состава.
В общем, вместо крутого автосалона в центре города «экономные» пацаны получили здоровенную кучу конского навоза (за которую, к слову, заплатили в общей сложности около 3 млн тех ещё рублей). Надо отдать им должное: ребята отнеслись к этой новости с юмором. Обсуждали даже идею начать торговлю натуральными удобрениями. Но потом оптимизм, конечно, иссяк, и они решили прекратить работу над проектом.
Подобных «дерьмовых» случаев (не таких ярких, но не менее поучительных) в моей практике было немало. Потому одна из главных «памяток» будущим застройщикам:
— обратился к специалисту – следуй его рекомендациям;
— сэкономишь на проектной стадии 90 тысяч – потеряешь 3 миллиона.
